Целый район преимуществ!
+7 (812) 777 70 77

На государство не рассчитывали

Дата публикации: 16.05.2011

Олег Ерёмин

По итогам 2010 года группа компаний «Балтрос» - довольно неожиданно для большинства аналитиков – стала лидером по вводу жилья, сдав в эксплуатацию 380 000 кв.м. Фирма реализует два проекта: малоэтажный комплекс «Новая Ижора» и квартал комплексной среднеэтажной застройки «Славянка». Оба – в Пушкинском районе.

Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что решающую роль сыграл не рынок, а крупный государственный заказ. О перспективах малоэтажки и о роли государства мы беседуем с первым вице-президентом ГК «Балтрос» Олегом Ереминым.

- Как себя чувствуете в роли лидера первичного рынка? Вас ведь не числили в фаворитах.

- Даже не знаю, что ответить. Последние два года были настолько насыщенными… Впрочем, мы к такому результату довольно долго готовились. С 2005 года мы занимались участком: решали проблемы с инженерией, вели подготовительные работы. Это и позволило в 2010-м сделать такой рывок: построить и сдать около 380 тысяч кВ.м. В основном это «Славянка», более 320 тысяч. И часть – по «Новой Ижоре».

- А как бы выглядели ваши проекты без заказов города и Минобороны? Вы изначально рассчитывали на государственный заказ?

- На участие государства в наших проектах мы не рассчитывали. Но так объективно сложилось, совпали несколько факторов. Тут и кризис, падение спроса – это медицинский факт. И государство, на мой взгляд, поступило мудро, заместив этот выпавший спрос. С другой стороны, власть смогла за приемлемые деньги обеспечить жильем те категории граждан, перед которыми имелись обязательства. Потому что если бы не кризис, если бы оставались те цены, которые сложились в конце 2007-го – начале 2008-го – я уверен, что государство свои жилищные программы не смогло бы реализовать. Рыночная цена была много выше той, по которой государство готово было покупать. В этом смысле кризис сыграл положительную роль. Кроме того, поддержав строительный сектор, государство обеспечило активность в смежных областях: рынок стройматериалов, транспорт – да много чего. Строительство – сильный мультипликатор.

-Как обстоят дела с теми домами, которые Минобороны приобрело в «Новой Ижоре»? Удалось их заселить?

- Это не совсем наш вопрос. Там сначала были проблемы, что в нормативах по госзакупкам дома не были предусмотрены. Приняли поправки. Теперь военнослужащим можно предоставлять индивидуальные дома. Но год назад в министерстве началась реформа, было создано несколько новых департаментов; изменили порядок распределения жилья, очередь теперь учитывается централизовано…

- Премьер-министр пообещал, что в стране скоро не будет бесквартирных офицеров…

- Да, к 2013-му году. Но любая реформа несет не только плюсы, но и минусы. Сейчас эти преобразования, кажется, закончены – выстраивается процедура…

- Холдинг «Балтрос» предпринимал для получения госзаказа какие-то дополнительные усилия? Вот с чего вдруг: к вам на стройплощадку приехала такая представительная делегация – премьер-министр, министр обороны. Тут же, во время обхода, Путин отдает распоряжение подправить законодательство. Почему они приехали к вам? Разве мало других новостроек?

- Нет, конечно. Просто «Новая Ижора» - безотносительно к Минобороны - реализуется в рамках решений, которые принимались советом по национальным проектам при президенте – по развитию малоэтажного строительства в РФ. И это был пилотный, первый проект. К тому же достаточно масштабный. Поэтому он все время был в поле внимания – удалось или не удалось найти решения градостроительных, инженерных проблем..

Много споров было вокруг конструктивных решений: у нас на форуме народ писал: вы-де лепите дома из не пойми чего, они будут холодные, недолговечные… И так далее.

- Вы действительно много сделали для продвижения панельно-каркасной технологии. Тут не поспоришь: именно после успешных продаж в «Новой Ижоре» каркас перестал быть экзотикой и перекочевал в разряд наиболее популярных решений.

- У нас и других проблем хватало. Например, размещение школ и детских дошкольных учреждений – ведь все городские нормативы рассчитаны для кварталов с высокоплотной, многоэтажной застройкой…

И теперь мы снова проходим маршрут, которым до нас никто не ходил –государственно-частное партнерство.

В двух проектах, которые мы реализуем – это «Славянка» и «Новая Ижора» - город провел конкурс по отбору партнера. Теперь в рамках -государственно-частного партнерства за счет собственных средств партнер должен построить пять объектов. Два детских сада и школа – в «Славянке», школа и детсад – в «Новой Ижоре». Принцип ГЧП: город передает участки, партнер за свой счет строит и потом десять лет – эксплуатирует. А город их выкупает, за счет бюджета, но – с рассрочкой платежей на 10 лет.

Такие объекты стоят недешево (школа - порядка 700 млн), и срок строительства – полтора-два года. Плюс для бюджета – нет единовременных крупных выплат, это не так обременительно. Второй плюс: партнер заинтересован построить качественно. Потому что ему же потом эксплуатировать. Если что не так – партнеру же придется устранять. Эта практика широко используется в мире. Жители получают нормально обустроенное пространство, не ждут годами, пока социальные объекты подтянутся.

В Петербурге – да и в России – эта схема для строительства социальных объектов применялась впервые.

- Как вы полагаете, этот опыт может быть применен в других проектах? Может тиражироваться?

- Не только может, но и должен. Если опыт будет удачным, он получит распространение. Следующим будет проще. В комплексных проектах это выгодно для бюджета, для строителей и для граждан.

- Эти затраты – на школы и садики – они у вас заложены в стоимость квадратного метра?

- Нет. В стоимость жилья мы их не закладываем.

- Неужели из собственных средств? Из оборота вытащите 700 млн на школу?

- Нет, конечно. Мы планируем привлекать заемные средства. Ведем переговоры с банками.

- Планы по «Новой Ижоре» в связи с кризисом не пересматривали?

- Пока нет. Идем, как планировали. Сейчас сдана первая очередь: построено 827 домов, почти все продано, осталось в продаже около десятка домовладений. Более 1000 человек живут здесь постоянно. А всего здесь будет порядка 6000 домовладений.

- И за сколько лет вы рассчитываете этот район достроить?

- А это уже будет рынок определять. По мере востребованности.

- Насколько вы зависимы от больших инфраструктурных проектов – от дорожного строительства в первую очередь?

- От этого не только мы – любой проект зависит. Мы, когда начинали, конечно, учитывали, что будет продлена и реконструирована Софийская трасса. В апреле открыли новый 10-километровый участок, от Кольцевой до Колпинского шоссе. Это колоссальный прорыв для всех, кто живет в Пушкинском районе. Сейчас заканчивается проектирование участка по стыковке Софийской улицы с Заводским проспектом. То есть она практически придет к нам в «Новую Ижору».

И это не единственный вариант проезда. Можно ехать по Московскому шоссе, по Софийской, по Витебскому проспекту, через Пушкин, по Петроградскому.

Вариантов масса - в отличие от нашего хваленого севера.

- Негативный имидж Колпинского района удалось преодолеть? Ведь у многих горожан о Колпино довольно узкое представление: Ижорский завод да зона в Металлострое.

- Так можно и Петербург «сузить»: Кресты да Адмиралтейские верфи… Мы сильного предубеждения не чувствовали. Отдел продаж возможно с этим и сталкивался, но плюсов было больше, и темпы продаж у нас стабильно были выше средних по городу. Те, кто покупал, подходили к этому абсолютно осознанно. И среди тех, кто купил у нас жилье, я практически не знаю недовольных. Ну, может несколько человек на тысячу – но такие всегда есть.

Предлагаю приехать в конце мая и посмотреть – на благоустройство, на ту среду, которая там создана. Одних деревьев высадили около 3,5 тысяч, уж не говоря про цветы, кусты, газоны. Причем все это нормально содержится. Не как по нормативам: кусты стричь два раза в год, весной и осенью – а как надо.

- Кто всем этим занимается?

- Есть управляющая компания «Новая Ижора»

- Кто выбирает управляющих? ТСЖ?

- Там нет никакого ТСЖ – ведь нет и общего имущества. Специфика малоэтажной застройки на частной земле. Это неурегулированность, несовершенство нашего законодательства – нет нормативов по управлению такой территорией! Управляющая компания оказывает услуги: зимой – чистит дороги, летом - стрижет газоны, поливает; снимает показания приборов учета, начисляет коммунальные платежи. Если что-то не так, неисправность или еще что – сигнал поступает в диспетчерскую службу, та вызывает ремонтников либо своими силами справляется. УК занимается и пропиской, оформлением документов.

- Если жителей перестанет устраивать УК – они смогут поменять?

- Конечно. Только надо подумать, где можно будет собрать 6000 собственников. Они же только на «Петровском» поместятся или СКК надо арендовать. Нужна принципиально другая схема… Года два назад был подготовлен законопроект о зонах малоэтажной застройки, но по-моему так и застрял в Думе.

Здесь не должно быть такого самоуправления, которое предусмотрено для многоквартирных домов. Первое требование – качественные услуги. А собрание собственников далеко не всегда разберется в сложной специфике такого поселения. Не все настолько компетентны.

- Сколько платят обитатели «Новой Ижоры»?

- С учетом ресурсов – но без Интернета и телефонии – около 5000 рублей. Причем ведь в тарифы та же чистка дорог не включена – нет такого тарифа. В городе эти затраты несет районный или городской бюджет – а у нас как? Это ведь наша частная земля.

- И это навсегда? Или отдадите городу?

- Я очень надеюсь, что город у нас эту землю выкупит. Хотя бы дороги. Ведь когда возводится новый квартал, дороги прокладываются за счет бюджета. А здесь уже все готовое. И так этот процесс уже затянулся.

Еще раз повторю: городской квартал, построенный на частной земле – совершенно неурегулированная тема.

- И какова доля затрат на дороги и инженерию в общей стоимости проекта?

- Если говорить про «Ижору» - порядка 35-40%.

- Какая самая популярная жилая единица, что из вашей «линейки» брали охотнее всего?

- Самое маленькое жилье – половинки дома в «дуплексах», 63 кв.м плюс две сотки, за три миллиона примерно. Как пирожки горячие разлетались. В тот период, когда мы начинали продажи,  три миллиона стоила однокомнатная квартира. Конечно, чем меньше жилье, тем дороже квадратный метр. Но для наших покупателей общий бюджет покупки был важнее.

У нас многие жильцы, особенно первые, «папанинцы», попали в ситуацию, когда самым критичным фактором было время. Кто-то снимал, кто-то городское жилье продал. Первые жильцы у нас появились в 2008-м, поздней осенью. Экстремалы. Мы им: «Ребята, подождите, у нас еще не все готово». Они: «Нет, мы заселяемся, лучше потерпим…»

Одна из первых семей, с двумя детьми: они продали двухкомнатную квартиру в Пушкине, купили дом 124 кв. м, им еще хватило денег, чтобы сделать очень неплохой ремонт, подкупить технику…

По данным отдела продаж, примерно половина наших жителей продавала городскую квартиру, чтобы купить дом в «Новой Ижоре».

- Машины у всех?

- В каждой семье, а то и по две.

- То есть у вас концентрируется тот самый средний класс, который разыскивают социологи…

Фактически «Новая Ижора» - формат жилья, которого в Петербурге до вас не было.

- Так и есть.

- Гордитесь?

- Не без этого.

- Хорошо, давайте о «Славянке». Изначальная идея была – создать не просто жилье, а комфортное дворовое пространство. Получилось?

- С нашей точки зрения – да, получилось. Но главное – люди должны оценить. Поживут год-два, потом уже сформулируют свои впечатления. В мае начнется заселение первых двух кварталов.

Строить в 4-5 этажей – это принципиальное решение? На что вы ориентировались, когда придумывали этот проект?

- Каких-то образцов у нас не было. Только наше собственное представление: как бы нам хотелось, чтобы все это выглядело.

Кому-то нравятся небоскребы, кому-то – среднеэтажная застройка ближе. У нас изначально был заложен принцип: на деревья надо смотреть снизу вверх, а не сверху вниз.

- Сколько будет жителей в «Славянке»?

- Расчетная численность населения около 60 000.

- Какие-то новинки применялись?

- В первой очереди мы использовали комбинированную технологию строительства - КТС. Она широко применяется в Финляндии, Швеции, Канаде. Суть ее в том, что каркас выполняется из монолитного или сборного железобетона, а ограждающие конструкции  - из панелей нашего завода (ДСК «Славянский» - Д.С.) Они прошли все положенные испытания – на пожаробезопасность, теплопроводность и пр.. Эта технология позволяет строить очень быстро и недорого. Базовая стоимость – около от 55 тысяч за кв.м.

- Ваш комбинат полностью загружен этими двумя проектами, или есть свободные мощности, возможность наращивать выпуск?

- Не скажу, что полностью загружен, часть продукции он отдает на сторону – поставляет домокомплекты по частным заказам, для коттеджных поселков в Ленобласти.

- Средства, которые вы вложили в комбинат, уже отбились?

- Нет, конечно. Мы покупали дорогое оборудование, у таких проектов довольно долгий срок окупаемости. Сама технология производства быстровозводимого жилья – она, конечно, существует уже давно. Но оборудование мы покупали новейшее, что максимально автоматизировать все процессы, убрать по возможности человеческий фактор.

На комбинате работают около 220 человек, с учетом занятых на вспомогательных работах.

- Где будут следующий проект?

- Нам бы с этими разобраться. Пока даже не рассматривали приобретение других участков. В ближайшие 4-5 лет будем заниматься этими двумя площадками.

- Жилье в «Славянке» продаете по 214-му закону?

- Нет. Мы строим за свой счет, оформляем собственность и реализуем уже готовое, по договору купли-продажи. Нам так удобнее. У нас нет необходимости привлекать деньги на ранней стадии проекта. Кроме того, 214-й – не панацея, он накладывает много разных обязательств. Например, начал застройщик возводить дом, на половину стройки собрал, а потом – кризис или еще что, и спрос упал. И куда ему? В банк? А как убедить банк в том, что потом откуда-нибудь возьмутся финансовые потоки?

- Многие жалуются на проблемы с оформлением. Вам пришлось в короткий срок регистрировать права на несколько тысяч квартир. Трудности с регистрацией были?

- Есть электронный формат, шаблон, которым предусмотрены все сведения об объекте, необходимые Росреестру для регистрации прав. Подготовили и сдали материалы в бумажном и в электронном виде. Если бы все делали только в бумаге – до сих пор бы регистрировали. Потому что в системе Росреестра тоже есть проблемы, она же не резиновая. Мы на одном совещании коллегам из другой крупной компании, которые жаловались на длительные сроки при регистрации, посоветовали использовать электронный формат. Ребята, вот электронная табличка, если вы ее корректно заполните и передадите вместе с документами – у вас не будет проблем со сроками регистрации…

- У вас не было желания весь накопленный опыт перевести в административную плоскость? Не строить конкретные объекты – а рулить процессом?

- Я по своему внутреннему устройству - категорически не чиновник. Если из меня сделать чиновника, я все завалю за три дня.  Чиновника – и таких большинство – интересует процесс. Им важно быть в этом процессе. А мне важен результат.

Беседовал Дмитрий Синочкин

    Новости

    (в архиве: 169)
  • 07.11.2017

    ЦБ ужесточает требования к ипотеке

    Получить ипотеку с небольшим первоначальным взносом станет сложнее

    Центробанк ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом – для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска, а значит, такой кредит повлияет на норматив достаточности капитала. Об этом пишут «Ведомости».

  • 24.10.2017

    Поздравления от наших партнеров!