Целый район преимуществ!
+7 (812) 777 70 77

Безрисковых схем на рынке не бывает

Дата публикации: 27.12.2011

О ныне существующих формах приобретения квартир в строящихся домах, а также о возможных рисках, возникающих в процессе покупки жилья в новостройке корреспонденту EstateLine.ru рассказала заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова.

Предложения по квартирам в строящихся домах Петербурга сегодня довольно обширно, а какие из предлагаемых вариантов наиболее интересны потребителю?
Сегодня можно говорить о том, что строительные компании не только доводят до конца проекты, которые стартовали в докризисный период, но и начинают новые, не менее интересные проекты. Активно в этом отношении развивается юг города, несмотря на то, что ранее достаточно продолжительный период времени динамичнее развивался север. Северные районы города были приоритетными для многих потенциальных покупателей недвижимости. Сейчас ситуация меняется. Южные территории города уже обрели определенные преимущества перед севером и другими локациями.  Надо отметить, что к участкам на юге прявляют интерес все больше застройщиков. Группа компаний «Балтрос», в свою очередь, стала пионером в комплексном освоении этих территорий. С 2004 года компания реализует два проекта в Пушкинском районе: «Новая Ижора» и «Славянка».  
Если говорить о предложении по рынку, я также могу разделить его на два сегмента. Первый – это то, что принято называть уплотнительной застройкой, при которой возводится дом или максимум - небольшой квартал, который вписывается в существующую инфраструктуру. Однако уже сейчас понятно, что такой формат застройки постепенно отмирает, в силу дефицита земли и энергоресурсов. Поэтому на сегодняшний день активно развивается второй сегмент -  проекты комплексного освоения территорий. Сейчас, пожалуй, именно в проектах КОТ сосредотачиваются самые интересные предложения. В новых районах, строительные компании создают комфортную городскую среду и предлагают широкий выбор квартир разных метражей и планировочных решений. Это также дает возможность предложить потенциальному покупателю альтернативные варианты в рамках одного проекта.

А сами клиенты готовы жить в проектах КОТ? Ведь все они расположены в отдаленных районах.
Локация объекта не всегда является решающим фактором при приобретении квартиры. Сегодня мы все чаще замечаем, что сознание людей начало меняться, они уже не готовы покупать просто квадратные метры. Предпочтение отдается объектам, в которых создаются комфортные условия проживания: которые обеспечены всей социальной и торговой инфраструктурой, где предусмотрено достаточное количество парковочных мест, рекреационные зоны. И если речь идет о выборе среды обитания, то только проекты КОТ  могут удовлетворить все пожелания клиентов. Кроме того, среди проектов КОТ есть варианты  как эконом-, так и комфорт-класса. В них можно найти как предложения по минимальной стоимости, так и комфортное жилье более высокого уровня.

Квадратные метры сейчас стоят очень дорого, сегодняшние покупатели, не имеющие возможности оплатить приобретаемое жилье полностью, пользуются различными вариантами кредитов и рассрочек. Какой из них можно считать наиболее безопасным?
Начнем с существующих форм покупки квартиры. Сейчас мы вошли в посткризисный период, и сегодня люди от раздумий о приобретении квартиры перешли к решительным действиям. Осень текущего года была очень продуктивной, все застройщики отметили тот факт, что люди активно решают свои жилищные вопросы. Но, в отличие от докризисной ситуации, когда раскупалось практически любое жилье, сегодня условия на рынке первичной недвижимости диктуют покупатели.
Самой надежной и популярной формой приобретения жилья является ипотека, потому что только она дает возможность достаточно широкому кругу граждан решить свой жилищный вопрос, имея на руках не очень серьезные суммы денежных средств.
Вторым по популярности вариантом является приобретение квартиры в строящемся доме с вложением средств от продажи имеющегося жилья. Здесь существуют разные варианты. Мало где в чистом виде встречается формат «квартиры в зачет», но, так или иначе, возможность реализовать свою старую квартиру, и тем самым выплатить процент стоимости новой, дает возможность принять решение в пользу новой квартиры.
Также на рынке представлен такой инструмент, как рассрочка. Это, на мой взгляд, в первую очередь, связано с формой договорных отношений. Договор долевого участия, по которому дольщиками совместно финансируется строительство общего многоквартирного дома, дает возможность застройщику предоставлять своим клиентам на период строительства определенные льготы. Рассрочки на более длительный период обычно предоставляются исключительно под проценты, которые иногда на порядок превышают проценты по ипотечным кредитам. Поэтому если вы готовы оплатить стоимость квартиры в период до 4 лет – то есть за время строительства дома, то рассрочка может быть предпочтительнее ипотеки. Но если рассматривать период в 10-15 лет, то здесь стоит сделать выбор в пользу банковских программ.

ГК «Балтрос», как застройщик, предложила покупателям квартир в районе Славянка другой вариант – не рассрочку, а отсрочку платежа, которая объединяет в себе два фактора: возможность принять решение по поводу покупки квартиры сейчас, и при этом выплатить полную стоимость квартиры при ее 100% готовности. Помимо этого, отсрочка дает большую вариативность по сделкам, потому что сама сделка – прямой договор купли-продажи – предусматривает быстрый переезд. Это дает клиенту возможность до получения новой квартиры жить в имеющейся.. Не надо арендовать жилье.  Отсрочка платежа не вынуждает человека финансировать строительство, рисковать своими деньгами в случае задержки или приостановки работ над объектом. Помимо этого, собственные средства, которые есть у клиента, могут накапливаться и приумножаться на банковском счете вместо финансирования строительства. Отсрочка платежа является уникальным предложением на рынке, и пока я еще не слышала ни от одного застройщика, чтобы он пошел по пути ГК «Балтрос» и дал возможность покупателям минимизировать свои риски до нуля.

Какой процент покупателей сегодня в городе приобретает недвижимость на условиях 100%-ой единовременной  оплаты?
В целом на рынке строящегося жилья объем сделок, предполагающих одномоментную оплату 100% стоимости квартиры, невелик. Среди клиентов АН «Балтрос» только 5% заявляли о готовности оплатить квартиру одномоментно. При условии 100% оплаты, застройщики обычно предлагают клиенту определенную выгоду. Чаще всего - это скидки. Выгода несколько эфемерная: взамен скидки, покупатель получает все риски, связанные с вложением средств в строящееся жилье. Мы для себя избрали несколько иной путь: ГК «Балтрос» сама несет все риски, которые связаны с финансированием строительства. Компания  строит объекты ,вводит их в эксплуатацию, получает свидетельство о собственности, и только имея на руках уже зарегистрированную квартиру, начинает ее прямую продажу.

Опишите портрет покупателя, приобретающего квартиры в проектах вашей компании. Велико ли среди покупателей число приезжих из других регионов?  
Пожалуй, можно выделить две основные категории покупателей, которые интересуются разным форматом жилья. Первая группа – это молодежь в возрасте 25-35 лет, для которых это жилье является первым, то есть это некий старт-ап, который дает возможность начать самостоятельную семейную жизнь.
Вторая категория покупателей – это люди семейные, в основном, у них уже есть дети. Возраст – от 30 лет. Это люди с высшим образованием, занимающие позиции руководителей среднего звена в частных компаниях и переезжающие из старых домов вторичного фонда именно с целью улучшения жилищных условий. Процентное соотношение присутствия этих сегментов на разных этапах продаж менялся. Если мы говорим про первую группу – они ориентированы на минимальные цены, на возможность получения дисконтов. Клиенты, улучшающие жилищные условия, приходят на завершающем  этапе строительства, близком к сдаче дома в эксплуатацию, когда уже четко понятно, что дом будет достроен и сдан.
Что касается регионов, у нас много клиентов из ближайшей Ленобласти - из Гатчины, Тосно. Также переезжают с севера – Мурманск, Архангельск, из городов-нефтяников. Из общего объема наших клиентов до 15% – это люди, которые не живут в Петербурге на постоянной основе, не имеют здесь жилья и прописки.

По-прежнему, бытует мнение, что 100% отсутствовать риски могут только в приобретении вторичного жилья. Покупка же квартиры в новостройках – дело всегда  рисованное, так ли это?
К сожалению, поддержу это мнение. Безрисковых схем в принципе не бывает, но, наверное, максимальная возможность обезопасить себя  -  это заключение договора купли-продажи. Здесь схемы четкие и понятные, поэтому и банки любят кредитовать готовые объекты. Если говорить о рынке строящегося жилья, то форма работы по ФЗ-214 именно в разрезе договора долевого участия – самая распространенная на рынке. Чтобы привести этот рынок  в  форму легального, упростить для обывателя выбор застройщика и дать ему возможность сориентироваться в легальных и полулегальных схемах у нас в стране ушло довольно много времени. Однако даже при форме работы по ФЗ-214 возможность рисков все равно остается. Поэтому любой договор следует читать предельно внимательно, лучше всего с юристом – специалистом из сферы недвижимости, который сможет любой договор прочитать «между строк».
Необходимо отметить, что в случае долевого участия, форма привлечения денежных средств сама по себе влечет определенные риски. В случае, если финансированием строительства всего дома занимается совокупность дольщиков, то можно спрогнозировать ситуацию, что их будет недостаточно, или случится форс-мажорная ситуация. В этих случаях  главным гарантом выступает как раз не объединение дольщиков, а сам застройщик.
Если говорить про вторую форму договора – ЖСК – она под собой имеет не меньше особенностей, и я бы настойчиво предложила консультироваться у специалиста по данной форме подробно.

В преддверии нового года застройщики предлагают покупателям огромное количество специальных предложений и скидок. Стоит ли покупать жилье именно в этот период, или клиентам стоит опасаться подобных распродаж?
Если предположить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, то можно себя напугать тем, что в период скидок сбывается самый неликвидный товар. Я, наверное, с этим соглашусь только наполовину, и скажу, что те компании, которые дорожат своим именем и тем продуктом, который они предлагают, никогда не буду продавать его дешево. Конечно, нужно понимать, что любая компания, кроме того, что ограничена по времени, еще и ограничена по количеству предложений. Все-таки нужно смотреть через призму адекватности – почему эта квартира стоит дешевле, почему именно в этот период компания заявила о скидках.  Поэтому лучше общаться со специалистами. На рынке недвижимости есть много знающих, компетентных  специалистов, которые готовы поделиться знаниями, проконсультировать по рынку строящегося жилья и найти хорошее предложение.

    Новости

    (в архиве: 169)
  • 07.11.2017

    ЦБ ужесточает требования к ипотеке

    Получить ипотеку с небольшим первоначальным взносом станет сложнее

    Центробанк ужесточает требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом – для таких кредитов вводятся повышенные коэффициенты риска, а значит, такой кредит повлияет на норматив достаточности капитала. Об этом пишут «Ведомости».

  • 24.10.2017

    Поздравления от наших партнеров!